站在位于延安东路700号的港泰广场前：外立面崭新，通透的公共广场向行人敞开，很难想象这是一幢建成27年的老商务楼。今年9月，港泰广场完成了外立面、大厅、公共广场以及电梯等核心公共区域的更新。
一幢老商务楼宇完成更新并不新鲜，新鲜的是：这是上海首个分散产权、多业主自筹大规模资金的商务楼宇更新示范项目。在物业牵头下，楼宇64位业主征询同意上调物业费，专款专项用于分期支付总额800万元的楼宇更新费用并为接下来的更新注入了流动资金。
上海中心城区有一批建造于上世纪90年代至2000年初的商务楼宇，在开发时采用分割销售模式，此类产权分散的商务楼宇成为上海商务楼宇更新的一块“硬骨头”。近年出台的《上海市推进商务楼宇更新提升实施意见》，专门关注这类分割产权的存量楼宇，鼓励探索业主自主更新、经营权归集等多元路径，但在实践中，由于缺少业委会、业主诉求分化，此类商务楼宇更新的落地路径一直是难点。
港泰广场是怎么做到成功更新的？
改造后的港泰广场
老楼遇困，卡在“人”与“钱”两道关
1999年建成的港泰广场，位于人民广场板块，属上海建设较早的商务楼宇。20多年过去了，楼宇老化现象陆续出现。前几年靠“小修小补”维护，但这两年出现了安全隐患：楼宇外立面出现空鼓，存在脱落风险，必须要改造。
由于硬件过于老旧，港泰广场的招商竞争力也严重不足。更新前，港泰广场每平方米租金只有高峰时一半，入驻率更是从高峰时的95％跌至78％。
老旧商务楼宇想更新，首先要解决两个核心问题：“人”和“钱”——谁来牵头推进改造，改造资金从哪里来。
在上海目前成功的老旧商务楼宇更新项目中，牵头方与资金来源方多为开发商或楼宇大业主。
如，位于打浦路的“中港汇·黄浦”建成近20年，由大业主香港沪港联合控股集团斥资两亿元完成更新改造。为便于各方达成共识、让改造顺利推进，香港沪港联合控股集团承担了全部的改造费用，不需要小业主出资。改造后，“中港汇·黄浦”办公空间出租率由改造前的14％飙升到85％。
但港泰广场面临的问题棘手得多。港泰广场没有大业主，而是由64个小业主持有。小业主多，意味着达成共识难。据业内估算，上海产权分散的存量楼宇约占三成。且由于此类商务楼宇成立业委会比例较低，推进改造也无法由业委会牵头。港泰广场也没有成立业委会。
一位业内人士告诉记者，市场上曾有大业主尝试收购分散产权来进行楼宇更新，但效果不佳。“大业主收购了两家小业主的产权后就推动不下去。因为有了‘预期’，其他业主纷纷抬高了收购价格。”
改造前
物业牵头，建立更新资金蓄水池
一边是楼宇亟待更新，另一边却没有推进主体与资金。关键时候，港泰广场物业方——中企物业管理有限公司站了出来。
“我们企业想做这个牵头方。”中企物业总经理严镔贤告诉记者，企业做这个决定，有着自身发展的迫切需求。作为老牌的商务楼宇物业服务企业，中企物业服务着中心城区很多建造于2000年前后的商务楼宇，大多面临与港泰广场类似的情况。中企物业很早就意识到：老旧商务楼宇要跑出“第二曲线”必须要进行更新。
中企物业邀请专业团队对楼宇评估，提出亟待进行四大改造：一是外立面改造，消除原有外墙装饰脱落的风险；二是户外公共广场焕新，提升楼宇外部形象；三是大堂焕新，为客户带来高品质的入户第一观感；四是超龄电梯更换，提升楼宇垂直交通承载能力。
除完成这些更新，还要考虑到未来几年在楼宇运营中可能面临的空调系统、消防系统、电力系统等维护更新。最终，本次楼宇更新估算需要800万元左右。
按照《民法典》，商务楼宇三分之二业主参与投票且其中过半数以上同意，即可使用维修资金进行改造。
在改造前，港泰广场可调用的维修资金与公共性收益结余约400万元，尚有约400万元改造资金缺口。
钱从何而来？“如果400万元资金缺口一次性向64名业主募集，可行性不大。”严镔贤告诉记者，64位业主中中小业主占六成，让他们一下拿出几万元甚至十几万元，难度较大。且业主想法不一，有的希望长期持有，有的可能想短期内卖掉。不打算长期持有的业主，并不愿意参与一次性募集。
怎么办？中企物业学习借鉴了新加坡与中国香港的办公楼宇更新模式：新加坡分层产权楼宇管理体系中，法定要求设立长期维护储备金（即资金蓄水池），每年定期归集资金，用于外墙、机电等大额修缮，避免一次性大额征收；中国香港楼宇同样要求设立维修储备金，持续滚动投入楼宇养护，也是当地大量老旧写字楼能够长期维持品质的重要制度设计。
综合考量后，中企物业提出了解决方案：业主们缴纳的物业费每月上涨1.8元每平方米，涨出来的费用作为楼宇更新专项资金。如此一来，每年约可募集108万元。而眼下启动更新缺口的400万元改造资金，则由中企物业垫付。未来，通过上涨物业费的持续募集，既可还清中企物业的资金垫付，又可为后续楼宇更新积累下改造资金。
改造后的大堂
多方协同，在不停业中完成焕新
“相比一次性募集，分期募集的方式，不需要业主一次性拿出资，接受度更高。”几年前，中企物业在服务的其他楼宇中，试行过这个办法。2021年，对静安中华大厦的每平方米物业费涨价1元，每年募集36万元，实现了对空调热泵机组的更新；2022年，对长春藤运通大厦提升物业费，每年募集18万元，对大厅环境进行了耗资35万元的更新。
不过，当时两个楼宇案例的更新资金量，远没有港泰广场更新资金量这么大、持续周期这么长。“我们企业高层内部进行了反复商议。毕竟对企业来说，垫资400万元是很大的投入；但我们觉得，推动分散产权楼宇更新是中企物业的必答题。我们希望在港泰广场探索出一条走得通的更新路径。”严镔贤说。
中企物业提出的解决方案得到属地街道黄浦区南京东路街道的支持。街道依托“楼宇欣家”治理平台，牵头召开楼宇沟通座谈会，邀请区发改委、区城市更新推进办、区建管委、区房管局、区投促办等职能部门现场办公，开展政策解读与业务培训等，为项目推进提供政策指导与服务支持。
与此同时，中企物业与64位业主逐一进行沟通，讲清楼宇改造的必要性，需要多少改造资金以及募集方案等。
“很多业主在外地，甚至在海外，我们与他们通过当面、微信、电话等各种方式进行沟通，让大家充分了解与理解方案。”严镔贤说，得益于平时与业主的良好沟通基础，沟通起来并不困难。很多业主都表示了对楼宇改造的支持，对这种“细水长流”的募集方案认可度也比较高。
去年3月，在南京东路街道指导下，港泰广场楼宇更新以及募集方案启动业主征询投票。在征询唱票会议上，街道派人全程参与见证，对投票、计票与唱票全过程进行监督，确保征询工作规范。最终，征询投票率达到了95％，业主同意率达到了85.2％。改造方案以高支持率顺利通过。
更让人惊喜的是，在物业费缴付环节，64位业主实现了百分百主动缴付。
募集资金的难题解决后，中企物业紧锣密鼓地启动了对港泰广场的更新。在南京东路街道搭建的平台下，黄浦区多职能部门对项目全程进行了指导。
由于采用不清退企业更新的方式，中企物业与业主、与楼宇企业积极沟通，做好周密的安排与服务，尽量确保楼内企业的正常办公。
今年9月，港泰广场更新改造全部完成后，楼宇整体形象与品质大幅提升。“我们的楼宇从外观看像新的楼宇一样，客户的感受度非常好。”一位业主欣喜地告诉记者。
中企物业还更新了港泰广场靠近云南中路的一侧的道路，打算引入咖啡、西点等沿街业态，并拓展外摆位。原来，这侧街区停放着很多共享单车，街道协调城管部门将非机动车停放点迁移到其他地方，为港泰广场周边环境打造创造了条件。
改造后
焕新之后，还要做好“后半篇文章”
眼下，中企物业正与街道营商干部一起商量，如何做好楼宇更新的“后半篇文章”。
“产权分散的商务楼宇，容易存在‘小、散、乱’问题。我们对周边做过调查，单业主比多业主楼宇的租金高三分之一，入驻的企业产税高数倍。这说明产权分散楼宇要‘抱团’才有出路。”严镔贤说。
5万平方米的港泰广场，拥有面积最小的业主只有250平方米办公空间。“办公面积太小，招不到实力强的客户。所以，很多产权分散的楼宇，极度内卷，大打价格战。如此一来，楼宇经济密度与品质只会越来越低。”早在几年前，中企物业就推动一些业主将楼宇资产交给物业进行统一招租、管理。“几位业主的资产可能就组成了一整层，招商更加有竞争力，对租金的议价能力也更强。”
“我们一方面指导物业做好资产管理统一运营，当同一楼层多个小业主委托物业统一运营后，能够整合出整层大面积方便招大引强；另一方面对周边集聚的产业做好研究，帮助港泰广场打造更具竞争力的‘产业垂直楼宇’。”南京东路街道副主任熊静表示。
更新后，来考察港泰广场的客户明显多起来。严镔贤说，更新前，我们即便租金低也难以提升企业入驻率，但更新后，表达入驻意愿的企业越来越多了。“我们对招商非常有信心！”
改造后
记者手记：
推广关键在于完善配套机制
港泰广场的探索，为上海大量分散产权的老商办楼宇打开全新思路：不必等待大业主或开发商收购产权，依靠小业主抱团委托、物业牵头实施、细水长流筹资的更新路径，分散产权楼宇也能完成自我焕新。
在记者看来，港泰广场更新落地，有三重关键支撑：制度创新、基层政府赋能以及可信物业。
首先是资金制度创新。港泰广场项目创新搭建了楼宇更新“资金蓄水池”，通过小幅上调物业费、设立更新专项账户，持续筹措改造资金，避开了让小业主一次性大额出资的门槛，把一次性改造压力拆解为长期稳定投入。
其次是属地基层治理赋能。在楼宇改造全过程中，始终有街道以及区职能部门的“身影”。特别是在业主征询、投票表决全流程中，属地街道全程参与监督，规范征询、投票、唱票各个环节，用政府公信力守住程序公平，消解小业主之间的分歧，推动多方达成共识。
而一切推进的根基，在于可信物业的长期积累。中企物业总经理严镔贤回忆，10年前中企物业曾在另一栋商办楼宇尝试同类改造，方案虽初步征得业主同意，却因业主担心资金使用不透明，最终集体反悔。这次教训让中企物业确立了“阳光物业”的做法：每半年公示公共收益，动用资金前充分征询业主，工程审价委托第三方机构，全流程公开。长久的透明运营，让本次港泰广场改造征询时，业主讨论聚焦工程方案本身，不再纠结物业公信力问题。分散产权楼宇更新，物业不再只是简单的保洁维保方，而是重要的市场组织主体，串联起数十位分散小业主。
不过这套模式，无法简单复制，仍有不少卡点待破解。
第一，要培育更多“可信物业”。可以探索多元路径：如，依托业委会，由物业牵头统筹更新；或引入独立第三方可信物业，作为中立主体牵头推进项目。“物业发挥作用的核心，就是持续保持财务、工程全流程公开，建立常态化信息披露机制，提前化解业主疑虑，为业主表决铺路。”严镔贤说。
第二，在资金层面需要配套更多融资、风险分担工具。如，设立专款专户监管，保证上调的物业费只能用于楼宇更新，既保护业主资金安全，也分担物业前期垫资的压力，降低物业参与改造的风险，吸引更多市场主体入局。
最后，楼宇更新不能止于硬件翻新，长效运营才是更新的“后半篇文章”。黄浦区城市更新推进办副主任钱峰说，多方合力下，改造同时要同步谋划楼宇产业定位、统一运营方案，通过品质提升盘活楼宇价值股票有哪些交易平台，让更新投入能形成良性循环。
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